Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? Yasal Üst Sınırı Hemen Öğrenin

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yasal artış tavanı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıyla belirleniyor. Ağustos ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanan üst sınır yüzde 31,90 olurken, Eylül ayının oranı TÜİK’in 3 Eylül Perşembe günü saat 10.00’da açıklayacağı Ağustos enflasyon verileriyle netleşecek.

Eylül oranı 3 Eylül’de belli olacak

TÜİK, aylık Tüketici Fiyat Endeksi bültenini her ayın 3’ünde yayımlıyor. Ağustos 2026 verilerinin 3 Eylül Perşembe saat 10.00’da açıklanmasıyla birlikte, Eylül ayında yenilenen konut ve iş yeri sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı da kesinleşecek.

Ekonomistlerin ağustos ayı enflasyon beklentisi aylık yüzde 1,44 ile yüzde 1,95 aralığında bulunuyor. Aylık enflasyonun yüzde 1,44 çıkması hâlinde Eylül tavanının yaklaşık yüzde 30,98 seviyesinde oluşacağı hesaplanıyor. Bu rakamlar tahmin niteliğinde olup, uygulanacak oran yalnızca TÜİK verisiyle netleşiyor.

Hangi oran esas alınıyor?

Kira artışında dikkate alınan veri, o ayın yıllık enflasyonu değil; TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu oran, son on iki ayın ortalaması ile bir önceki on iki ayın ortalaması arasındaki yüzde farkı gösteriyor.

Esas alınacak veri, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait oran. Ağustos’ta yenilenen bir sözleşmede Temmuz verisi, Eylül’de yenilenen bir sözleşmede ise Ağustos verisi kullanılıyor. Aylık ya da yıllık enflasyon rakamının 12 aylık ortalamayla karıştırılması, uygulamada en sık yapılan hata olarak öne çıkıyor.

Son üç ayda tavan nasıl seyretti?

TÜİK verilerine göre kira artışında esas alınan 12 aylık TÜFE ortalaması son dönemde kademeli olarak geriledi:

•        Haziran 2026’da yenilenen sözleşmeler: yüzde 32,24

•        Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmeler: yüzde 32,03

•        Ağustos 2026’da yenilenen sözleşmeler: yüzde 31,90

Ağustos tavanını belirleyen Temmuz 2026 verilerinde TÜFE, bir önceki aya göre yüzde 1,78, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,75 artmıştı. Aynı dönemde 12 aylık ortalamalara göre artış yüzde 31,90 olarak gerçekleşti.

Hesaplama adım adım nasıl yapılıyor?

Formül basit: mevcut kira bedeli, geçerli oranla çarpılıyor ve çıkan tutar kiraya ekleniyor. Ağustos ayında geçerli olan yüzde 31,90 üzerinden 30.000 TL’lik bir kira için işlem şöyle ilerliyor:

•        Mevcut aylık kira bedeli belirlenir: 30.000 TL

•        Yenileme ayının oranı alınır: yüzde 31,90

•        Artış tutarı hesaplanır: 30.000 x 31,90 / 100 = 9.570 TL

•        Artış mevcut kiraya eklenir: 30.000 + 9.570 = 39.570 TL

Aynı oran üzerinden 20.000 TL kira ödeyen bir kiracının yeni bedeli 26.380 TL’ye, 40.000 TL ödeyen bir kiracının bedeli ise 52.760 TL’ye çıkıyor.

Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. madde

Kira artışının çerçevesini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çiziyor. Maddenin birinci fıkrası şu şekilde:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Madde, 18 Ocak 2019 tarihli değişiklikle bugünkü hâlini aldı; bu tarihten önce üretici fiyat endeksi esas alınıyordu. Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen yüzde 25’lik geçici artış sınırı ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bugün hem konut hem çatılı iş yeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması.

Sözleşmedeki oran TÜFE’yi aşarsa ne oluyor?

Hüküm emredici nitelik taşıyor. Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazılmış olsa bile o kısım geçersiz sayılıyor ve artış yasal tavanla sınırlı hesaplanıyor. Bazı eski sözleşmelerde yer alan “TEFE-ÜFE ortalaması” ibaresi de aynı kurala tabi: belirtilen oran TÜFE’yi aşıyorsa, uygulama TÜFE üzerinden yapılıyor.

Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran yazılıysa sözleşmedeki oran geçerli oluyor. Taraflar, yasal sınırı aşmamak kaydıyla daha düşük bir oranda anlaşabiliyor.

Fazla zam talebinde kiracının yolu

Yasal tavanın üzerinde istenen artışı kiracı ödemek zorunda değil; fazla ödeme yapılmışsa bu tutar geri talep edilebiliyor. Uyuşmazlık hâlinde başvurulan yol, kira bedelinin tespiti davası.

Kira bedelini piyasa rayicine göre güncellemek isteyen ev sahipleri açısından ise beş yıllık süre belirleyici. Beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak yeni bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirleyebiliyor.