Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Riskli Yapılar İçin “Yık ya da Sat” Süreci Resmen Başladı

Kentsel dönüşümde alınan yeni kararla riskli yapılar için süreç baştan aşağı değişti. Resmi Gazete’de yayımlanan düzenlemeyle tek malik talebiyle dönüşüm süreci başlatılabilecek, kararlar yüzde 50+1 ile alınacak. 

Süreçlere katılmayan veya itiraz süresini kaçıran hak sahiplerinin arsa payları açık artırmayla satılabilecek. Yeni uygulama, yıkım, ruhsat ve imar haklarına ilişkin önemli değişiklikler içeriyor.

Tek bir hak sahibi toplantı talebinde bulunabilecek mi?

Yeni düzenlemeyle birlikte riskli yapıların bulunduğu parsellerde kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması için tüm maliklerin uzlaşması şartı kaldırıldı. Buna göre, maliklerden yalnızca birinin talebi, dönüşüm sürecine ilişkin kararların alınabilmesi için diğer tüm hak sahiplerinin toplantıya çağrılması için yeterli olacak.

Toplantının yeri ve zamanı; ilgili muhtarlıkta, riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina girişinde veya duyuru panosunda en az 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ tarihi olarak kabul edilecek. Düzenleme, uzun süredir uzlaşma sağlanamadığı için ilerleyemeyen kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılmasını ve sürecin tıkanmasının önüne geçilmesini amaçlıyor.

Riskli yapılarda yüzde 50+1 ile karar alınabilecek

Yönetmelik değişikliğiyle riskli alanlar ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde karar alma usulü yeniden düzenlendi. Yapının yıkılmış olması şartı aranmaksızın; yeniden bina yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı anlaşmaları ile pay satışları, arsa payları oranında yüzde 50+1 çoğunluk ile karara bağlanabilecek.

Ancak riskli binaların bulunduğu parsellerle birleştirilmek istenen komşu boş parseller için farklı bir kural uygulanacak. Bu durumda, boş parsellerin sürece dahil edilebilmesi için tüm maliklerin oy birliğiyle (yüzde 100) onayı aranacak.

Düzenleme, uzlaşmazlıklar nedeniyle yıllardır ilerleyemeyen kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasını amaçlıyor. Salt çoğunluk sağlanması halinde alınan kararlar, ilgili parsel açısından tüm paydaşlar için bağlayıcı olacak.

Karara uymayan maliklerin hisseleri açık artırmayla satılabilecek

Yeni düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan maliklere uygulanacak süreci açık şekilde tanımlıyor.

Bu kapsamda süreç şu şekilde işleyecek:

• Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve sunulan şartlar elektronik tebligat, noter bildirimi veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilecek.
• Elektronik tebligat, muhatabın e-adresine ulaştıktan 5 gün sonra tebliğ edilmiş sayılacak.
• İlan yoluyla yapılan bildirimlerde ise, ilan süresinin sona erdiği gün tebligat tarihi kabul edilecek.
• Tebligattan itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, ilgili arsa payları rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırmayla diğer paydaşlara satılacak.
• Paydaşların satın almaması halinde hisseler; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından bedeli ödenerek devralınabilecek.
• Riskli yapılarda, dönüşüm kararına uyulması şartıyla hisselerin üçüncü kişilere satışı da mümkün olacak.

Ruhsat başvurularında “tebligat tamamlama” şartı getirildi

Yeni düzenlemeyle birlikte inşaat ruhsatı başvurularında ek bir denetim adımı getirildi. Amaç, kentsel dönüşüm süreçlerinde usulsüzlüklerin önüne geçilmesi ve kararların tüm maliklere doğru şekilde bildirilmesini sağlamak.

Buna göre, ruhsat alınabilmesi için salt çoğunlukla alınan kararın tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinin ve karara katılmayan maliklerle ilgili hisse satışı sürecinin başlatıldığının belgelenmesi zorunlu olacak.

Yetkili idareler, hazırlanan satış dosyasını inceleyecek ve işlemlerin mevzuata uygun bulunması halinde uygunluk yazısı vererek ruhsat sürecini başlatacak.

Riskli alanlar için imar hakkı aktarımı ve harç muafiyeti

Yeni düzenleme, zemini yapılaşmaya uygun olmayan veya afet riski bulunan parseller için imar hakkı aktarımına imkân tanıyor. Bu kapsamda, riskli yapının bulunduğu parselde inşaat yapılamaması halinde, imar hakkı başka bir parsele taşınarak yeni yapı bu alanda inşa edilebilecek.

İmar hakkı aktarımı için tüm maliklerin yeni parselde ortak olması ve ilgili maliklerin onay vermesi şartı aranacak. Ayrıca dönüşüm haklarının başka bir parselde kullanılabilmesi için kentsel dönüşüm müdürlüğünden yazılı belge alınarak ilgili kurumlara bildirilecek.

İmar hakkının taşınması veya parsel birleştirilmesi durumunda, kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan tapu harcı ve ücret muafiyetleri korunacak. Muafiyetler, riskli parselin alan oranı dikkate alınarak uygulanacak.