Emlak Satış İlanlarına e-Devlet Doğrulama Zorunluluğu: 15 Şubat’ta Başlıyor

Satılık konut ve arsa ilanlarında yeni bir dönem başlıyor. 1 Şubat’ta pilot uygulama olarak, 15 Şubat itibarıyla tüm emlak satış ilanları için zorunlu hale gelecek. e-Devlet üzerinden yürütülecek Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile sahte ilanların, kayıt dışı aracılığın ve fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Kurallara uymayan ilanlar ise yayından kaldırılacak ve idari yaptırımlar uygulanacak.

e-Devlet doğrulama sistemi nasıl işleyecek?

Yeni dönemde emlak satış ilanları için süreç tamamen e-Devlet üzerinden Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) aracılığıyla yürütülecek. Taşınmaz sahipleri, ilan yayınlanmadan önce yetki tanımlaması yapmak zorunda olacak. Sistem hem yetki kontrolünü hem de ilan doğrulamasını dijital olarak gerçekleştirecek.

Süreç adım adım şöyle işleyecek:

• Taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden EİDS yetki işlemleri ekranına giriş yapacak.
• Satışa konu gayrimenkul sistem üzerinden seçilecek.
• Çalışılacak emlak danışmanının yetki belgesi numarası ve vergi bilgileri girilecek.
• Yetki süresi tanımlanacak (ilk yetkilendirme en az 3 ay olacak).
• Sistem tarafından oluşturulan “Taşınmaz Kimlik Numarası” emlak danışmanına iletilecek.
• Yetkili emlak danışmanı ilanı, bu kimlik numarası ile portala girebilecek.
• Yetki süresi dolmadan iptal mümkün olacak; ancak iptal edilse bile ilan, belirlenen süre sonuna kadar yayında kalacak.

Vatandaşlar isterlerse emlak danışmanı olmadan da bireysel ilan verebilecek. Ancak bu durumda ilan platformları, taşınmazın gerçekten ilanı veren kişiye ya da birinci derece yakınlarına ait olup olmadığını sistem üzerinden otomatik olarak doğrulayacak.

Aykırı emlak ilanlarına 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar ceza

EİDS kurallarına aykırı ilan veren emlak danışmanları ve taşınmaz sahiplerine 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulanabilecek. Yetki belgesi olmadan aracılık yapılması da yaptırım kapsamında.

Uzmanlara göre düzenlemenin amacı sahte ilanları ve kayıt dışı emlak faaliyetlerini engellemek. Sistemin fiyat manipülasyonlarını azaltması beklenirken, aynı taşınmaz için birden fazla danışmana yetki verilmesi durumunda fiyat farklılıkları tamamen ortadan kalkmayabilir.

Emlak ilanlarında bireysel satış serbest, çoklu yetki riski

Yetki doğrulaması, emlak ofisi aracılığıyla satış yapacak taşınmaz sahiplerini kapsıyor. Bireysel ilan vermek isteyenler için ek bir yetki zorunluluğu bulunmuyor. Ancak ilan yalnızca taşınmazın sahibi, eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları (anne, baba, çocuk, kardeş, büyükanne, büyükbaba ve torun) tarafından girilebiliyor. Bu kişiler dışında sistem ilan girişine izin vermiyor.

Bireysel ilan sürecinde, platforma taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu. Sistem, mülkiyet ve hısımlık kontrolünü otomatik olarak yapıyor; şartlar sağlanıyorsa ilan normal prosedürle yayına alınıyor.

Satış sürecinin bir emlak ofisi aracılığıyla yürütülmesi durumunda ilk adım yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi yapmak olacak. Uzmanlar, e-Devlet üzerinden yetki tanımlamasına geçmeden önce taraflar arasında resmi bir sözleşmenin düzenlenmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Sözleşmenin en az iki nüsha hazırlanması ve her iki tarafta birer kopya bulunması gerekiyor.

Tapuda düşük değer gösterenler tespit edilecek

Gayrimenkul satışlarında tapu harcını azaltmak amacıyla taşınmazın gerçek satış bedeli yerine daha düşük bir rayiç bedel beyan edilmesi uzun süredir tartışma konusu. Örneğin 10 milyon TL’ye satılan bir konutta yüzde 4 oranındaki tapu harcı 400 bin TL’ye karşılık gelirken, bedelin 4 milyon TL gösterilmesi halinde bu tutar 160 bin TL’ye düşüyor.

Uzmanlar, mevcut denetim mekanizmalarına ek olarak Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin (EİDS) de bu sürece katkı sağlayacağını belirtiyor. Tapu ve Kadastro sistemiyle entegre çalışan uygulama kapsamında her taşınmaza özel bir kimlik numarası bulunuyor. Devlet, ilan fiyatı ile tapuda beyan edilen satış bedelini bu numara üzerinden karşılaştırabilecek. Böylece gerçek değeri düşük göstererek vergi avantajı sağlamaya çalışanlar daha kolay tespit edilebilecek.